Lakáshitel felvételénél ritkán fordul elő, hogy csak egy-két évre adósodunk el, általában hosszabb futamidőre veszik fel a milliókat az ügyfelek, nagyobb hiteleknél nem ritka a 20-25 éves futamidő sem. Ez idő alatt felmerülhet, hogy az adós lecserélné hitelre vásárolt lakását, és nagyobba költözne. Utánajártunk, milyen lehetőségek, buktatók adódhatnak ilyen esetekben.
Ha valaki hitellel terhelt lakást szeretne eladni és egy másikat venni, amelyhez szintén hitelre van szüksége, alapesetben elő kell törlesztenie meglévő hitelét, majd egy újat felvenni a megvásárolni kívánt lakásra. A folyamat a következő: az ügyfélnek a lakást először tehermentesítenie kell, hiszen a vevő csak tehermentes ingatlant vesz meg. A bankot mindenképpen értesíteni kell az adásvétel előtt, hiszen a csak bank kezdeményezheti a jelzálog törlését az illetékes földhivatalnál. Vagyis az ügyfél jelzi a banknak, hogy előtörlesztene, a bank pedig kiszámolja, mennyi a hátralévő tartozása.
Ha az ügyfél ezt az összeget ki tudja fizetni, akkor a bank elkönyveli az előtörlesztést, és törölteti a jelzálogjogot. Bonyolultabb, ha az adósnak nincs ennyi készpénze, hanem ezt a vevő biztosítja számára. Ilyenkor az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy a foglalót és a vételár egy részét az eladó (vagyis a bank ügyfele) az ingatlan tehermentesítésére (előtörlesztésre) fordítja. A vételárból fennmaradó részt pedig felhasználhatja az új lakás megvételére.
A Raiffeisen Banknál és az OTP Banknál lehetőség az úgynevezett fedezetcserére: ekkor a bank az eladandó, a kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlant a hitelből kiengedi, és helyette a megvásárolandó ingatlant vonja be. Ilyenkor fontos, hogy a megvásárolandó ingatlan is megfelelő fedezeti értékkel rendelkezzen. Alapesetekben nem változik a hitel kondíciója, jellege. Persze lehet magasabb összegű hitelt is kérni, meg lehet változtatni a futamidő hosszát, illetve devizanemét.
Az előtörlesztés feltételei
Általánosságban nincs az előtörlesztésnek időbeli korlátja, tehát elméletileg akár a hitel felvétele utáni hónapban is lehetőség van az előtörlesztésre. Persze a bankoknál eltérő költségeket számolnak fel előtörlesztéseknél. Az Erste Banknál például írásban kell értesíteni a pénzintézetet, majd ki kell fizetni az előtörlesztési díjat. Ez jelenleg a támogatott hiteleknél 4 százalék, a piaci támogatású, 2006. augusztus elseje után befogadott hiteleknél 50 ezer forint.
A Raiffeisen Banknál más díjat alkalmaznak, ha csak fedezetcsere történik, és megint mást, ha változnak a hitel jellemzői. Ha szintén Raiffeisenes hitelt vesz fel az ügyfél, akkor nem számolnak fel pluszköltésget. A CIB Banknál annyi a feltétel, hogy két nappal előtte jelezni kell a szándékot az előtörlesztésre, a költsége 30 ezer forint. Új hitelnél természetesen itt is felmerülnek a szokásos költségek. Az OTP Banknál szerződésmódosítási díjat kellene csak fizetni, de ez jelenleg nulla forint a PSZÁF honlapján található táblázat szerint. Fedezetcserénél az OTP Banknál elengedik a szokásos díjakat (ez a bank számításai szerint ötmillió forintnál 80 ezer forint megtakarítást jelent az ügyfélnek).
Forrás:
index.hu