You are here

FAQ Gyakran feltett kérdések

Milyen adót kell fizetni az ingatlan eladás után?
Milyen költségeket kell levonni a vételárból ingatlan adó esetén?
Hogyan lehet tovább csökkenteni az ingatlan eladása után keletkező adó alapját?
Mire van szükség a lakáscélú felhasználás igazolásához?
Milyen APEH adatlapot kell kitölteni ingatlan eladás esetén?
Mennyi adót kell fizetni másik lakást vásárlásakor?
Építési engedély iránti kérelem formája
Mit kell mellékelni a építési engedély kérelemhez?
Mikor van szükség engedélyre?
Milyen építéshez, bõvítéshez nem kell építési engedély?
Milyen felújításhoz, korszerûsítéshez nem kell építési engedély?
Mihez kell bontási engedély?
Miért van szükség foglalóra?
Mekkora a foglaló mértéke?
Mi történik a foglalóval?
Miért van szükség tulajdoni lap másolatra?
Mik a tulajdoni lap részei
Valódi e a tulajdoni lap?
Mi a széljegy?
Milyen a társasházak nyilvántartása?

Milyen adót kell fizetni az ingatlan eladás után?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem, azaz a bevétel (vételár) után az adó mértéke 25 százalék.

Az adót a magánszemélynek a bevétel megszerzésének évérõl szóló adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására elõírt határidõig (egyéni vállalkozóknál február 15., magánszemélyeknél március 20.) kell megfizetnie.

A bevétel megszerzésének idõpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az ingatlan adásvételi szerzõdést a földhivatalhoz benyújtották.

Milyen költségeket kell levonni a vételárból ingatlan adó esetén?

Az eladót terhelõ következõ igazolt költségeket lehet levonni a vételárból:
a. a megszerzésre fordított összeget (az átruházásról szóló szerzõdés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Ha így sem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.) és az ezzel összefüggõ más kiadásokat;(pl. megfizetett illeték, ügyvédi költség)
b. az értéknövelõ beruházásokra (pl. állagmegóvás, komfortfokozat emelés, szobaszám növelés, emeletráépítés) fordított, igazolt összegeket, (A saját kivitelezésû munka értéke költségként nem vehetõ figyelembe.)
c. az átruházással kapcsolatos kiadásokat. (pl hirdetések díja)

Hogyan lehet tovább csökkenteni ingatlan eladása után keletkező az adó alapját?

A költségek levonása után fennmaradó összeg tovább csökkenthető, ha az eladás a megszerzés évében és az azt követő 1. évben történik: 0%-kal
2. évben: 10%-kal
3. évben: 40%-kal
4. évben: 70%-kal
5. évtől: 100%-kal
Tehát az 5. évtől nem kell adót fizetni, ha a lakóingatlant értékesítünk.

Mire van szükség a lakáscélú felhasználás igazolásához?

a. lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerzõdés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;
b. lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerzõdés és az összeg felhasználását igazoló okirat;
c. lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerõs használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla;
d. idõsek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férõhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;
e. rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.

Milyen APEH adatlapot kell kitölteni ingatlan eladás esetén?

Ingatlan visszterhes átruházása esetén az eladó adatait (adóazonosító szám, természetes azonosító adatok) a 400 APEH adatlapon kell az adóhatósággal közölni.
Az adatlapot az eladó köteles kitöltve és aláírva a vevõnek átadni. A vevõ az adatlapot átruházásra irányuló szerzõdéssel együtt a földhivatalhoz benyújtja.
Az APEH részére történõ továbbítás a földhivatal kötelezettsége.
Az adatlap bármelyik APEH Ügyfélszolgálatnál ingyenesen beszerezhetõ.

Mennyi adót kell fizetni másik lakást vásárlásakor?

1993-ban vásárolt egy ingatlant, mondjuk, 6 millió forintért.
Ezt 2003-ban el kívánja adni 12 millió Ft-ért, és vásárol helyette egy másik lakást 8,8 millió forintért.
Az ügyletbõl (eladás) származó bevétele az 1993-as vételár és a jelenlegi eladási ár különbözete, azaz a példa szerinti esetben a 6 és a 12 millió különbözete, azaz 6 millió forint.
Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos igazolható költségek, valamint a beruházások igazolható költségei ebbõl a 6 millió forintos jövedelembõl levonhatóak.
A 6 milliós bevételt csökkenteni lehet 50%-kal. (Amennyiben az eladás a vételt követõ 6. évben vagy azt követõen történik, a bevétel és a költségek különbözete évenként 10%-kal csökkenthetõ).
3 millió forint lenne az adóköteles jövedelem, amely után az adó 20%, azaz 600 000 Ft. lenne.
Ha azonban másik lakást vásárol, akkor lakásszerzési adókedvezmény vehetõ igénybe, mivel a 3 millió forintos jövedelemnek az egészét lakásvásárlásra fordítja (8,8 millióért vesz új lakást).
Az errõl az évrõl szóló, következõ évben benyújtandó adóbevallásban az ingatlaneladásból származó, példa szerinti 3 milliós jövedelmet fel kell tüntetnie, de a fizetendõ adó összegének megjelölésére szolgáló kockába 0 Ft-ot kell írnia, mivel adókedvezményt érvényesít az eladással szemben.

Építési engedély iránti kérelem formája

Az engedély iránti kérelmet az építtető vagy meghatalmazottja írásban az Építésügyi hatósági engedély iránti kérelem elnevezésű formanyomtatványon terjesztheti elő a helyi építési hatósághoz (az illetékes városi önkormányzat jegyzőjéhez).

A kérelemre a következő mértékű illetékbélyeget kell ragasztani:
 elvi telekalakítási, telekalakítási engedély:
5000 forint / telek
 bármely egyéb elvi építési engedély:
15 000 forint
 új lakóépület, illetőleg meglévő ilyen építmény bővítésére átalakítására, felújítására, helyreállítására, korszerűsítésére vonatkozó engedély:
10 000 forint
 használatbavételi engedély:
10 000 forint

Mit kell mellékelni a építési engedély kérelemhez?

1. Az építtetõ az engedély iránti kérelemben az építési, bontási, fennmaradási és a rendeltetés-módosítási jogosultságát a következõ okiratokkal igazolhatja (1 pédányt kell csatolni):
a. az érintett telekre vonatkozó tulajdonjogát feltüntetõ ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap három hónapnál nem régebbi hiteles másolatával
b. jogerõs hagyatékátadó végzéssel
c. jogerõs és végrehajtható bírósági vagy államigazgatási határozattal, illetõleg
d. a tulajdonjogának megszerzésérõl szóló (ügyvéd által ellenjegyzett) szerzõdéssel
e. haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében a haszonélvezõ hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel
f. közös tulajdonban álló ingatlanon történõ építési tevékenység végzése esetében - az elõzõekben felsoroltakon túlmenõen - a tulajdonostárs(ak) hozzájáruló nyilatkozatával vagy az ezt pótló bírósági ítélettel.

2. építészeti-mûszaki tervdokumentációt 4 példányban
3. érdekelt közmûvek (pl. víz-, csatornázási mûvek, gáz-, távhõszolgáltató stb.) és a kéményseprõ nyilatkozatait 1-1 példányban arról, hogy biztosított-e a szükséges közmûellátottság, illetve az építmény égéstermék-kivezetõi mûszaki megoldása megfelelõ-e
4. a tervezõ nyilatkozatát 1 példányban arról, hogy az építészeti-mûszaki terveket az érdekelt szakhatóságokkal és a közmûvekkel a tervezés során egyeztette és a tervezett építészeti-mûszaki megoldás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak és hatósági elõírásoknak, továbbá, hogy a tervezésre jogosultsággal rendelkezik
5. felelõs mûszaki vezetõ nyilatkozatát 1 példányban
6. környezetvédelmi engedélyt, ha szükséges, 1 példányban

Mikor van szükség építési engedélyre?

1. Általában az építéshez, bõvítéshez építési engedélyt kell beszerezni.

A lakástulajdonosok gyakran megfeledkeznek arról, hogy egy építmény homlokzatán a mesterséges szellõztetés (klíma) és az égéstermék kivezetés berendezéseinek, szerelvényeinek elhelyezéséhez is kell építési engedély.

Milyen építéshez, bõvítéshez nem kell építési engedély?

a háztartási szilárd hulladékgyûjtõhöz, -tárolóhoz
a kerti építményhez (pl. hinta, csúszda, homokozó, szökõkút, pihenés és játék céljára szolgáló mûtárgy, kerti napkollektor, épített tûzrakóhely, lugas stb.)
a 10,0 m3-nél kisebb víz- és fürdõmedencéhez
a kerti lépcsõhöz
az állatkifutóhoz, 3,0 m2 nettó alapterületnél nem nagyobb állattartási épülethez
az 1,0 m-nél alacsonyabb támfalhoz
a telek oldal és hátsó telekhatárain a kerítéshez.

Milyen felújításhoz, korszerûsítéshez nem kell építési engedély?

Az építési engedélyhez kötött építmény olyan felújításához, helyreállításához, átalakításához vagy korszerûsítéséhez, amely a teherhordó szerkezetét nem érinti, a homlokzat jellegét (megjelenését) - annak szerkezetével együtt - nem változtatja meg, illetõleg az építményben lévõ önálló rendeltetési egységek számának, rendeltetésének megváltoztatásával nem jár.

Mihez kell bontási engedély?

védett területen minden építmény
egyéb területen a 200 lm3-nél nagyobb térfogatú, vagy a 10 m-nél magasabb építmény
a lakás céljára szolgáló építmény
az 1,0 m-nél magasabb támfal
a 10 m2 -t meghaladó pince megszüntetéséhez, elbontásához

Miért van szükség foglalóra?

Az ingatlan megvásárlása általában nem kis beruházás, és viszonylag kevés esetben fordul elõ, hogy a vevõ azonnal készpénzben fizet.

Leggyakrabban foglalót ad a szerzõdés teljesítésére irányuló szándéka komolyságát bizonyítandó, majd meghatározott ütem szerint kifizeti a vételárat.

Mekkora a foglaló mértéke?

Olyan nagyságú, amely komoly hátrányt jelent a szerzõdést szegõ félnek.
A foglaló összege a felek szabad megegyezésének függvénye, általában a vételár 5-20 %- a között mozog.
Hogyan történik a foglaló átadása?

A foglalót a vevõ adja a szerzõdés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül.

A foglalót ténylegesen át kell adni a szerzõdés megkötésekor, késõbb nem lehet.

Nem elég tehát az olyan szerzõdési kikötés, hogy a foglaló átadása késõbb, a szerzõdésben meghatározott napon vagy a szerzõdésben meghatározott feltételhez kötötten fog megtörténni.

Az átadott pénzösszeg foglaló jellegét a szerzõdésben ki kell emelni, és pontosan meg kell nevezni, azaz a foglaló szó szerepeljen a szerzõdésben.

Az adásvételi szerzõdés (elõszerzõdés) egyben a foglalóról adott elismervény.

Mi történik a foglalóval?

Ha a szerzõdést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, tehát a vevõnek a vételár foglalóval csökkentett összegét kell megfizetnie.
Ha a szerzõdés valamelyik fél hibájából hiúsul meg, akkor a teljesítés meghiúsulásáért felelõs személy az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni, azaz ha az adásvétel a vevõ hibájából hiúsul meg (pl. a vevõ meggondolja magát és úgy dönt, hogy az ingatlant mégsem kívánja megvásárolni), akkor a foglalót elveszti, ha az adásvétel az eladó a hibájából hiúsul meg (pl.: az eladó az adásvételi szerzõdéstõl eláll, mert jobb vételi ajánlatot kapott), akkor a kapott foglaló dupláját köteles visszafizetni.
Ha a szerzõdés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem vagy mindkét fél felelõs, akkor a foglaló visszajár.
Visszajár a foglaló akkor is, ha felek a szerzõdést közös megegyezéssel felbontják.

Miért van szükség tulajdoni lap másolatra?

1. Lakásvétel esetén
Az ingatlan adásvételi szerzõdés vagy elõszerzõdés megkötését megelõzõen szükséges beszerezni az ingatlan hiteles tulajdoni lapját, melybõl egyértelmûen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog.
A hatályos magyar jogszabályok szerint ugyanis az eladónak nem kell arról tájékoztatnia a vevõt, amelyet a vevõ a földhivatalok ingatlan-nyilvántartása alapján megtudhat.
2. Hiteligénylés esetén
Valamennyi bank és takarékszövetkezet a kölcsönkérelem kötelezõ mellékleteként bekéri a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lap másolatát.
Hiteles tulajdoni lap másolatok

A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok adhatók ki:
a. teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,
b. kivonatos másolat: amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a megszûnt bejegyzésekre pedig utal,
c. részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint,
d. szemle: amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.
A tulajdoni lap másolat díja

A tulajdoni lapról kiállított valamennyi hiteles másolatért 4000 Ft díjat kell fizetni.

Mik a tulajdoni lap részei

1. Az elsõ rész az ingatlan adatait tartalmazza, így többek között a település nevét, az ingatlan fekvését (belterület vagy külterület), a belterületen lévõ ingatlannál az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot, a helyrajzi számot, az ingatlan területének nagyságát, mûvelési ágát és a mûvelés alól kivett terület elnevezését, az épület fõ rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülõ, gazdasági épület stb.), az ingatlan jogi jellegét (pl. társasház, szövetkezeti ház, mûemlék, tanya stb.) stb.
2. A tulajdoni lap második része az ingatlan tulajdonosainak nevét, valamint ingatlan-nyilvántartási szempontból egyéb, személyazonosításra alkalmas adatokat, (a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét), jogi személynél a megnevezését, illetõleg székhelyét rögzíti.
3. A tulajdoni lap harmadik része az úgynevezett „teherlap” tartalmazza az ingatlanon fennálló egyéb jogokat, mint például haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalmi jog, elõ- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog fennállását.

A tulajdoni lapnak e része még tartalmazza az ezeket bejegyzõ határozat számát, továbbá a jogosultnak a nevét és a lakóhelyét.

A tulajdoni lap ezen része tartalmaz még az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó ún. tényeket is, pl.: elidegenítési és terhelési tilalmat; telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét; árverés kitûzésének a tényét; a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását stb.

A törlési engedély földhivatalhoz történõ benyújtása, majd a teher törlésével válik tehermentessé az ingatlan.

Amennyiben a kezünkben olyan tulajdoni lap másolat van, amelyen a III. rész "Bejegyzést nem tartalmaz", nyugodtak lehetünk, hogy a másolat készítése idõpontjában az ingatlan tehermentes.

Valódi e a tulajdoni lap?

Minden földhivatal csak biztonsági elemekkel ellátott biztonsági papíron szolgáltathat hiteles tulajdoni lap másolatot.
Felmutatás alapján, vagyis egyszerû vizuális úton, bárki számára egyértelmû és jól látható módon megállapítható a dokumentum hitelessége.
A hiteles tulajdoni lap másolat biztonsági elemei:
• speciális biztonsági papír
• átpántoló címke
• biztonsági pecsétcímke

1. A hiteles tulajdoni lap másolat minden oldalát A/4 (210x297mm) méretû, speciális alapanyagú, pozícionált vízjellel ellátott papírra nyomtatják a földhivatalok.
A vízjel egyik eleme a földügy logó, amelynek elhelyezése - álló lapformátum esetén - középen és alul található. A függõleges irányú vízjel, amely a TULAJDONI LAP feliratot tartalmazza, sormintaként funkcionál. A sormintában a TULAJDONI LAP felirat teljes egészében legalább egyszer megjelenik. A biztonsági papír ezenkívül tartalmaz UV fényben látható elemeket.
2. A nyomtatást követõen a tulajdoni lap másolat lapjait összetûzik, majd az átpántoló címkével fogják össze a lapokat úgy, hogy a címke az összetûzõ kapcsot is letakarja.
Az átpántoló címke speciális grafikával és nyomattal rendelkezik.
A négyzet alakú címke mérete 50x50 mm. Grafikája négyszer tartalmazza a földügy logót, a négyzet oldalaival párhuzamosan elhelyezve.
A címke alapszíne arany. Felületén hullámvonalban átlátszó réteg fut.
3. Ezután a szokásos módon a földhivatal hagyományos pecsétje és az ügyintézõ aláírása, végül a biztonsági pecsétcímke kerül a tulajdoni lap másolatra.
A biztonsági pecsétcímke egy sorszámot is tartalmaz; öntapadós, háromdimenziós hologram címke, mérete 22x22 mm.
Grafikája az elõtérben a földügy logót ábrázolja, a háttérben pedig egy térben mozgó földgömböt, ill. a földügy feliratokat. A sorszám egy 11 karakterbõl álló kódolt számsorozat. A címke a papírról csak roncsolással távolítható el.

Mi a széljegy?

A tulajdoni lap elsõ részén az ingatlan adatait megelõzõen rögzítik az úgynevezett széljegyzéseket. Az ingatlannal kapcsolatos beadványok a benyújtás, azaz az érkeztetés napján széljegy formájában az I. részt megelõzõen feljegyzésre kerülnek. Ezek a széljegyzések azt tanúsítják, hogy megindult, folyamatban van egy eljárás az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránt.
A tulajdoni lap tartalmát érintõ változás, illetve a változás bejegyzésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törlik.
A széljegyzés alapján tehát a tulajdoni jog és egyéb jogok még nincsenek bejegyezve, de a széljegyben megjelölt személyek szerzõdés vagy egyéb jog alapján valamilyen igényt, jogosultságot formálnak az ingatlanra. Ezek adott esetben a leendõ vevõ tulajdonszerzését is megakadályozhatják vagy korlátozhatják, mivel az õ tulajdonjogának a bejegyzésére majd csak e széljegyek elintézését követõen kerülhet sor (ez az ún. rangsor elve).

Milyen a társasházak nyilvántartása?

A társasház tulajdoni törzslapján a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket a földrészlettel együtt kell nyilvántartani.
A tulajdoni különlapon a külön tulajdonban álló lakást és az ahhoz tartozó külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségeket együtt kell nyilvántartani és utalni kell a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányadra.
Ugyanez az irányadó a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek nyilvántartására is.
A társasházat akkor is egy társasház törzslapon kell nyilvántartani, ha a földrészleten több épület áll és a társasháztulajdon létesítését egy alapító okiratba foglalták.

Cikkek: